Как найти нужную недвижимость
Мы подошли к самой интересной теме. Речь о том, от чего во многом зависит долгосрочный гарантированный успех при инвестировании в недвижимость. Поиски нужной недвижимости потребуют максимума знаний и творчества. Но именно в процессе вы приобретете опыт и станете мастером своего дела. Здесь в равной степени необходимы как логика, так и воображение. Придется объединить разум и интуицию, чтобы увидеть общую картину и найти правильное решение.
Но первым делом рассмотрим различные типы и категории недвижимости.
Категории недвижимости
Остановимся только на трех типах зданий.
Жилые. Они могут быть самыми разнообразными, но я предпочитаю небольшие дома на одну, две, три или четыре семьи.
Коммерческие. К ним принадлежат здания, в которых размещаются офисы или торговые предприятия.
Смешанного типа. Здания используются для жилья, но одновременно в них размещаются торговые учреждения или офисы.
Если вы делаете первые шаги в инвестициях, рекомендую начать с покупки жилого дома на одну-две семьи. Это позволит, вкладывая относительно небольшие средства, познать механику процесса. Накопив опыт и создав положительный денежный поток, вы сможете перейти к более крупной недвижимости.
Классы недвижимости
Недвижимость подразделяется на четыре класса качества.
Класс А – здания не старше десяти лет, в отличном состоянии, с элементами повышенного комфорта типа бассейнов и тренажерных залов. Характерен высокий уровень квартплаты, обычно низкие расходы на содержание и простота управления. Квартиросъемщики принадлежат к зажиточной прослойке. Такими зданиями, как правило, владеют группы инвесторов. Прибыльность по сравнению с инвестициями довольно низкая. Недвижимость данного класса чувствительнее других реагирует на спады экономики в масштабах как региона, так и страны в целом.
Класс В – здания, построенные десять – двадцать лет назад, в достаточно хорошем состоянии. Считаются самыми устойчивыми к колебаниям экономики. Обычно располагаются в довольно престижных районах и заселены представителями среднего класса. Здания достаточно новые и оснащены некоторыми элементами повышенного комфорта, но в то же время доступны для среднестатистических инвесторов и квартиросъемщиков.
Класс С – здания, построенные двадцать – тридцать лет назад. Коммунальные удобства ограничены или отсутствуют. Стоимость текущего ремонта и расходы на долгосрочное содержание довольно высоки в связи с общим износом здания и необходимостью его постоянного обновления. Квартиросъемщики – более бедные слои населения, включая лиц, живущих на государственные пособия. Стоимость может быть существенно повышена за счет модернизации.
Класс D – здания старше тридцати лет, требующие значительного капитального ремонта. Обычно располагаются в районах, переживающих экономический упадок. В них, как правило, просрочены такие регламентные ремонтные работы, как обновление кровли, электропроводки, водопровода, канализации и вентиляционных систем.
Возьмите на заметку
Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
Вы можете попытаться найти недооцененную недвижимость в любом из четырех классов. Следует, однако, заметить, что недвижимость класса А позволяет добиться лишь небольшого оборота вложенных средств, так как у нее невысокий потенциал роста. Начинающим инвесторам я бы порекомендовал остановить выбор на недооцененных зданиях класса С.
С чего начинать поиск
Эти рекомендации помогут вам найти недооцененную недвижимость.
1‑й шаг. Досконально изучите конкретную местность
Обычно речь идет о местности, в которой вы живете. Попытка стать знатоком какого-нибудь города за пределами своего штата связана с большими затратами времени и денег. Читайте рубрики о недвижимости в газетах, больше ездите по улицам, заходите в дома открытого доступа.
Район должен быть достаточно большим, представляющим самые разные категории недвижимости. Для начала это может быть, к примеру, Сан-Франциско. Освоив этот город, вы можете выбрать для изучения какой-нибудь другой.
Пример.
• Выберите Сан-Франциско в качестве объекта изучения.
• Исследуйте его, изучайте материалы, ездите по городу.
• Досконально освойте город.
• Выберите другую местность – например, Окленд.
2‑й шаг. Выделите самые дешевые районы
Вам нужна проблемная недвижимость. Чем больше проблем, тем выше потенциал прибыли после того, как вы их устраните. Такую недвижимость можно найти в самых бедных кварталах.
3‑й шаг. Ищите проблемную недвижимость
После того как вы освоили какую-то местность и выделили районы с самой дешевой недвижимостью, ищите проблемные здания.
Как их найти? Обращайте внимание на следующие признаки:
• пустующий дом;
• заколоченные двери и окна;
• газон, заросший высокой травой и сорняками;
• разбитые окна;
• облупившаяся краска;
• запущенный внешний вид.
Обратите внимание на информацию о смене владельцев недвижимости:
• владелец дома хочет выселиться или уехать;
• дом конфискуется за долги;
• дом переходит по наследству;
• дом построен с нарушениями строительных норм и правил;
• возникли споры относительно земельного участка;
• владелец магазина закрывает заведение.
Процесс поиска – увлекательное занятие, но я никогда не забываю, что моя радость – это чья-то беда.
Рекомендации по поиску недвижимости
• Сохраняйте оптимизм. Поиски требуют времени. Придется немало побродить по окрестностям. Будут ошибки, тревожность. Оставайтесь в позитивном расположении духа, чтобы быть готовым к моменту, когда найдется нужная недвижимость.
• Будьте внимательны и сосредоточенны. Постарайтесь выкинуть из головы прошлые ошибки, негативные мысли, опасения и другие факторы, которые заслоняют возникающие возможности. Лишь тот, кто объективно воспринимает действительность и открыт для восприятия, сможет вовремя разглядеть появившуюся возможность и ухватиться за нее.
• Проявляйте терпение. В писательской среде говорят: «Чтобы написать книгу, надо не отрывать зад от стула». То же самое можно сказать и об инвестициях в недвижимость. Вам придется потратить много времени на изучение газет, поездки по городу, контакты с брокерами и кредиторами.
• Не позволяйте рыночным условиям сбить вас с толку. Вы никогда не дождетесь идеальных условий на рынке недвижимости. Всегда будут встречаться проблемы и подводные камни. Не поддавайтесь влиянию средств массовой информации, друзей или тех, кто отговаривает вас от поиска новых возможностей.
Последний пункт стоит повторить еще раз: на ваше решение не должны влиять переменчивые условия рынка. Ставки по кредитам будут повышаться и резко падать. Стоимость недвижимости будет снижаться, но потом начнется оживление. Эти процессы постоянны.
Возьмите на заметку
Занимаясь поисками недвижимости, повторяйте как заклинание: «На любом рынке, в любое время можно совершить удачную сделку».
Возьмите на заметку
Девизом должна стать пословица: «Терпение и труд все перетрут».
Помимо самостоятельных поисков вы должны создать вспомогательную сеть знакомств, инструментов и ресурсов. В ней могут быть задействованы:
• другие инвесторы;
• брокеры и агенты по недвижимости;
• банки;
• юристы;
• бухгалтеры;
• компании по управлению недвижимостью.
Таблица 10.1. Собственные мысли
Проведите мозговой штурм и составьте перечень других источников информации о потенциальных сделках.
Критерии и анализ недвижимости
Если вы нашли недвижимость, которая может рассматриваться как объект инвестиций, необходимо тщательно изучить ее краткосрочный и долгосрочный потенциал. Беспристрастно исследуйте вопрос, используя следующие критерии:
1. Основные инвестиционные показатели:
а) финансовый рычаг;
б) денежный поток;
в) «денежная» рентабельность;
г) норма капитализации;
д) мультипликатор валового дохода.
2. Сильные и слабые стороны, возможности и риски.
3. Тенденции.
4. Демографические данные.
Можно написать книгу по каждому из этих аспектов анализа, но я ограничусь лишь кратким их описанием.
Финансовый рычаг
Эффект рычага достигается, когда вы вкладываете как можно меньше своих денег, но при этом приобретаете как можно больше собственности. Другими словами, чем меньше инвестируется собственного капитала, тем выше отдача от него. Анализируя недвижимость, вы всегда должны четко представлять себе, какие вложения потребуются лично от вас.
